ปี 2560 มีผู้สูงอายุได้รับเบี้ยยังชีพเพิ่มขึ้นเป็นจำนวน 8.2 ล้านคน ซึ่งมากกว่าจำนวนผู้ได้รับเบี้ยยังชีพในปี 2552 กว่า 1.5 เท่า แต่ 1 ใน 3 ของผู้สูงอายุไทยยังมีรายได้อยู่ใต้เส้นความยากจน โดยมีรายได้หลักจากบุตรลดลง เหลือเพียง 35% รายได้จากการทำงานลดลงเหลือ 31% รายได้จากคู่สมรสเพียง 20% และรายได้จากเงินออมมีเพียงแค่ 2% เท่านั้น


ข้อมูลข้างต้นมาจาก รายงานสถานการณ์ผู้สูงอายุไทย ปี 2560 โดย กรมกิจการผู้สูงอายุ กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ซึ่งตัวเลขนี้ไม่เพียงสะท้อนถึงจำนวนผู้สูงวัยที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยังหมายถึง รายได้ทางเศรษฐกิจของผู้สูงวัยที่ลดน้อยถอยลงไปอีกด้วย ประกอบกับแนวโน้มของครอบครัวยุคใหม่ที่มีจำนวนสมาชิกลดลง ส่งผลให้อัตราผู้สูงอายุที่อาศัยอยู่คนเดียวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ดังนี้

  • ผู้สูงวัยจำนวน 41% อาศัยร่วมกับครอบครัวลูกหลาน
  • ผู้สูงวัยจำนวน 11.5% เป็นครัวเรือนที่มีเฉพาะผู้สูงวัย
  • ผู้สูงวัย 21% พักอาศัยกับคู่สมรส
  • ผู้สูงวัยอีก 11% พักอาศัยเพียงลำพัง

ธุรกิจ Retirement Community หรือ โครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงวัย จึงเป็นหนึ่งในกลุ่มธุรกิจที่เกิดขึ้นเพื่อรองรับสังคมสูงวัย (Aging Society) และจะได้รับความนิยมมากขึ้นทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งปัจจุบันทั้งภาครัฐและเอกชนก็มีแผนการลงทุนในพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ

แต่…ก่อนจะไปถึงจุดนั้น เบื้องหลังความต้องการของผู้สูงวัยชาวไทยที่มีต่อที่พักอาศัยเป็นอย่างไร มีความพร้อม มีเงินออม หรือมีความต้องการที่จะจัดซื้อจัดหาอสังหาริมทรัพย์มากน้อยแค่ไหน ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง?


‘ความต้องการด้านที่พักอาศัย’ สิ่งที่ผู้สูงวัยต้องคำนวณและหาคำตอบ

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยตัวเลขแผนการลงทุนพัฒนาโครงการ Retirement Community ขนาดใหญ่ ในทำเลที่กระจายตัวในชานเมืองและต่างจังหวัด น่าจะส่งผลให้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community ระหว่างปี 2561 – 2563 คิดเป็น 6,000 ล้านบาท และหนุนให้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community สะสมในประเทศไทยแตะระดับ 27,000 ล้านบาทได้ในปี 2563 จากในปัจจุบันที่อยู่ที่ 21,000 ล้านบาท

แต่ตอนนี้ ประเทศไทยมีผู้สูงอายุจำนวน 9.5 ล้านคน แบ่งเป็นกลุ่มที่สุขภาพร่างกายแข็งแรงสามารถพึ่งพาตนเองได้อยู่ที่ 8.55 ล้านคน โดย World Bank คาดการณ์ว่า ในอีก 30 ปีข้างหน้า ไทยจะมีประชากรผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น 37.1% หรือคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 1 ใน 3 ของประชากรทั้งหมด และผู้สูงวัยที่สามารถพึ่งพาตนเองได้จะเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของธุรกิจ Retirement Communityy

หนึ่งในภาคธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ DDproperty (ดีดีพร็อพเพอร์ตี้) สื่อกลางซื้อ – ขายอสังหาริมทรัพย์ของไทยและเว็บไซต์ในเครือ PropertyGuru Group (พร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป) สำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท (DDproperty Consumer Sentiment Survey) ‘ความต้องการด้านที่พักอาศัยเมื่อยามสูงวัย’ โดยมี Demographic ของผู้ตอบแบบสำรวจความคิดเห็นดังนี้

  • ผู้ตอบแบบสำรวจความคิดเห็นอยู่ในช่วงอายุ 21 – 69 ปี
  • 60% ของผู้ตอบอยู่ในช่วงอายุ 30 – 49 ปี
  • เกินกว่าครึ่งเป็นผู้หญิง
  • มีทั้งผู้ที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง เช่าอยู่ ไปจนถึงตั้งใจจะซื้อหรือยังอยู่กับครอบครัวพ่อแม่
  • กว่าครึ่งของผู้ตอบแบบสำรวจมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

ข้อมูลที่ได้จากแบบสำรวจ พบว่า…

  • 42% ของผู้ตอบแบบสอบถามยังไม่ได้ตระหนักถึงการเตรียมตัวในวัยเกษียณ แม้ว่าจะยังเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างมาก แต่ก็มีแนวโน้มที่ดีขึ้นและเพิ่มขึ้นจากรอบก่อนหน้าถึง 8%
  • 50% คือ จำนวนคนที่มองหา Nursing Home และ Retirement Community ในรอบล่าสุด ขณะที่รอบก่อนหน้าอยู่ที่ 40% จึงเป็นแนวโน้มที่ดีขึ้นสำหรับการมองหาทางเลือกที่พักอาศัยในวัยเกษียณ
  • 67% ของผู้ตอบแบบสอบถามต้องการอาศัยอยู่ในบ้านเดี่ยวหรือที่พักอาศัยสำหรับคนสูงวัย เมื่อถึงวัยเกษียณ
  • มีเพียง 1 ใน 3 ของผู้ตอบแบบสอบถามเท่านั้น ที่ต้องการอาศัยอยู่ในบ้านเดี่ยวเมื่อถึงวัยเกษียณ

แม้ภาครัฐและภาคเอกชนจะพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุจนทำให้เกิด Retirement Community จำนวนมาก กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com เผยว่า แต่ราคาและตำแหน่งการตลาดเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน สวนทางกับกำลังซื้อของผู้สูงอายุไทย ซึ่งส่วนใหญ่ยังต้องพึ่งพารายได้หลักจากลูกหลาน มีเงินออมค่อนข้างน้อย และส่วนมากต้องการพักอาศัยกับครอบครัวตนเองมากกว่าสถานพักฟื้น, Home Care หรือบ้านพักพิงสำหรับผู้สุูงอายุ โดยมีทัศนคติเกี่ยวกับการเป็นภาระของลูกหลานหรือคนดูแล


อุปสรรคและความท้าทายของ ‘ผู้สูงวัยที่ต้องการซื้อบ้าน’

ด้วยเหตุผลและสิ่งที่เกิดขึ้นนี้ ‘รายได้และเงินออม’ จึงเป็นทั้งอุปสรรคและความท้าทายของผู้สูงวัยที่ต้องการซื้อบ้านของตนเอง ซึ่งทางภาครัฐออก 4 มาตรการเพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ ได้แก่

1) การจ้างงานผู้สูงอายุ เพื่อสร้างหลักประกันและความมั่นคงในเรื่องรายได้ของผู้สูงอายุให้สามารถเลี้ยงดูตนเองได้ยาวนานขึ้น

2) การสร้างที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ส่งเสริมให้มีการสร้างที่พักอาศัยทั้งในรูปแบบมีความเหมาะสม และมีสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นการเฉพาะให้กับผู้สูงอายุ

3) การบูรณาการระบบบำเหน็จบำนาญ เป็นการสนับสนุนการออมภาคบังคับเพื่อสร้างหลักประกันรายได้ที่มั่นคงยามสูงวัย

4) สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse mortgage) เป็นการให้เงินกู้แก่ผู้สูงอายุที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี ไม่ได้เป็นข้าราชการบำนาญ และไม่มีเงินสำรอง

สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) 

ภาครัฐออกนโยบายสินเชื่อประเภทนี้มาเพื่อรองรับผู้สูงอายุที่มีที่พักอาศัยเป็นของตนเอง โดยสามารถนำมาสร้างกระแสเงินสดไว้ใช้จ่ายในชีวิตประจำวันหลังเกษียณได้ จึงเป็นทางเลือกหนึ่งให้ผู้สูงอายุมีเงินสำรอง ใช้แทนรายได้จากการทำงานที่หายไป

อธิบายให้เข้าใจง่าย คำว่า Reverse mortgage หมายถึง การจำนองแบบย้อนกลับ คือ เมื่อเรานำบ้านไปจำนองไว้กับธนาคาร แทนที่เราจะเป็นผู้จ่ายเงินให้ธนาคารทุกเดือน กลับกลายเป็นว่าทางธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินให้เราทุกเดือน เสมือนธนาคารเป็นผู้มาซื้อบ้านของเราแทน และเราก็จะได้กระแสเงินสดเพื่อนำมาใช้จ่ายแต่ละงวดตามที่ทำสัญญากับธนาคารไว้ จนเมื่อครบกำหนดชำระสุดท้าย บ้านหลังนั้นก็จะตกเป็นของธนาคาร ต่างกับการจำนองทั่วไปที่สุดท้ายแล้วบ้านจะมาเป็นของเรา


ชวนมองโอกาส Win-Win ของผู้ประกอบการและผู้สูงวัย

จากข้อมูลของศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีการแบ่งผู้สูงวัยตามรายได้ออกเป็น 3 กลุ่ม ซึ่งอ้างอิงตามงบประมาณ ดังนี้

1) รายได้ปานกลางระดับต่ำ กำลังซื้อไม่เกิน 2 ล้านบาท
2) รายได้ปานกลางระดับสูง กำลังซื้อ 2 – 10 ล้านบาท
3) รายได้สูง + กลุ่มชาวต่างชาติที่พักอาศัยในไทย กำลังซื้อ 10 ล้านบาทขึ้นไป

การเข้าสู่สังคมสูงวัยจึงเป็นโอกาสใหม่ของ สถาบันการเงิน ที่จะนำเสนอผลิตภัณฑ์เพื่อเจาะตลาดผู้สูงวัย เช่นที่มีธนาคารนำเสนอไปแล้ว อาทิ

  • สินเชื่อบ้านบุพเพสันนิวาส
    ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ให้ผู้กู้อายุตั้งแต่ 50 ปีขึ้นไป สามารถกู้เงินเพื่อไปซื้อที่ดินพร้อมอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารได้
  • สินเชื่อเคหะ กตัญญูดูแลบุพการี
    ของธนาคารออมสิน สำหรับกลุ่มคนที่ทำหน้าที่ดูแลผู้สูงวัย เช่น บุตรหลานหรือญาติที่มีอายุไม่เกิน 65 ปี ให้สามารถกู้เงินเพื่อไปซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้พำนักอาศัยร่วมกับบุพการีได้

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการ Retirement Community เองก็มีความท้าทายไม่แพ้กัน เพราะต้องพัฒนารูปแบบที่พักให้ตอบโจทย์ความต้องการทั้งเรื่องดีไซน์ การใช้งาน และบริการอื่นๆ เพื่อผู้สูงวัย ซึ่งมีความต่างจากที่พักอาศัยทั่วไปค่อนข้างมาก ทั้งยังต้องคำนึงถึงราคาที่กลุ่มเป้าหมายต้องการด้วย และหากผู้ประกอบการมีฟีเจอร์คำนวณยอดเงินกู้สูงสุดก็จะช่วยให้ผู้สูงวัยประเมินตัวเองได้รวดเร็วยิ่งขึ้น นอกจากนี้ หากมีเทคโนโลยี Smart Home ในที่พักอาศัยก็จะสามารถดึงดูดกลุ่มเป้าหมายสูงวัยได้เพิ่ม โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับบนเพราะมีกำลังซื้อสูง


บทความแนะนำเพื่อเตรียมความพร้อมก่อนเข้าสู่สังคมสูงวัย

ตามติดภารกิจยกระดับ ‘พยาบาลไทย’ สู่ ‘นักจัดการสุขภาพผู้สูงอายุ’ รับสังคมสูงวัย & อุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร

นักวิชาการไทยชี้ สูงวัย ไร้ปัญหา ต้องมีงานทำ พร้อมแนะ ‘งานที่เหมาะกับผู้สูงวัย’

IoT ช่วยดูแลผู้สูงวัยใน “เมืองแสนสุข” ด้วยอุปกรณ์สวมใส่ “Aider”


อ้างอิงข้อมูลจาก