ราคานี้ไหวมั้ย? วิเคราะห์อสังหาฯ ที่ผ่านมา พร้อมคาดการณ์ล่วงหน้า 10 ปี

69

เศรษฐกิจประเทศที่มีทั้งเสียงผู้ประกอบการที่บอกว่า เศรษฐกิจดี (ได้กำไร) และเสียงที่บอกว่าแย่ (ขาดทุน/ปิดกิจการ) คงทำให้หลายคนหวั่นๆ ว่าธุรกิจจะเป็นอย่างไรต่อไป โดยเฉพาะคนที่คิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือกำลังผ่อนชำระอยู่ มาดูข้อมูลในรายงาน DDproperty Property Market Outlook ประจำปี 2563 กันค่ะ ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อดีตก็มา วิเคราะห์อสังหาฯ และคาดการณ์ในอีก 10 ปีข้างหน้าก็มี!


สำหรับรายงาน DDproperty Property Market Outlook เป็นบทวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่รวบรวมดัชนีราคา (Price Index) ดัชนีอุปทาน (Supply Index) ภาพตลาดที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ทั้งตลาดซื้อ-ขาย รวมไปถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (Consumer Sentiment) ในรอบ 12 เดือน มาวิเคราะห์และคาดการณ์แนวโน้มของตลาดในช่วง 6-12 เดือนข้างหน้า นอกจากนี้ ยังมีการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยย้อนหลัง 10 ปี เพื่อให้ผู้บริโภคได้เห็นภาพรวมของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบทศวรรษ พร้อมทั้งวิเคราะห์คาดการณ์ทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้าไป 10 ปีอีกด้วย  

ส่องตลาดอสังหาฯ ในรอบทศวรรษ

10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าใจกลางเมืองมีที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย เนื่องจากต้องการเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้ที่ทำงานใจกลางเมือง ส่วนพื้นที่ชานเมืองจะล้อมรอบด้วยบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ 

รถไฟฟ้าผ่านย่านไหนก็ส่งผลให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยบริเวณนั้นมีราคาเพิ่มขึ้น จึงเป็นแรงผลักให้ผู้ที่มีรายได้ไม่มากนักต้องออกไปอยู่พื้นที่ชานเมืองเพิ่มขึ้น โดยราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 8% ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับขึ้นเพิ่มเพียง 3% เท่านั้น


วิเคราะห์อสังหาฯ
ราคาที่ดิน VS รายได้ ที่เพิ่มขึ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

หมายความว่า รายได้ที่เพิ่มขึ้น…ไม่ทันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยที่เพิ่มเร็วกว่า เมื่อกำลังซื้อเท่าเดิม ราคาที่ดินแพงขึ้น ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจึงได้อยู่ในห้องที่มีขนาดเล็กลงเรื่อยๆ (กฎหมายกำหนดให้คอนโดมิเนียมมีพื้นที่ใช้สอยน้อยที่สุดอยู่ที่ 21 ตารางเมตรต่อห้อง)

เมื่อพิจารณาปัจจัยที่เป็นตัวกระตุ้นการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะพบว่า มีทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบ คือ มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และภาครัฐ เช่น มาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งส่งผลให้ตลาดเติบโตตามระยะเวลาของมาตรการ แต่ก่อนหรือหลังจากนั้นตลาดมักชะลอตัวเพื่อปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลและทำให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ สามารถแยกมาตรการตามช่วงปีได้ดังนี้


วิเคราะห์อสังหา
สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ให้ข้อมูลว่า ค่าเฉลี่ยหนี้ด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนราว 33% ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด และพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยส่วนใหญ่มักเริ่มซื้อในช่วงอายุ 31-40 ปี

  • 2554-2555 รัฐบาลออกโครงการบ้านหลังแรก

    • กระทรวงการคลังได้เสนอมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก และราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยผู้ที่ซื้อสามารถนำค่าใช้จ่ายเพื่อหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ไม่เกิน 10% ของราคาบ้าน
      • สำหรับโครงการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 3 ปี
      • มีวงเงินกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษหรือซอฟต์โลน์ 300,000 ล้านบาท จาก ธปท. เพื่อช่วยเหลือประชาชนที่ต้องการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยหรือซื้อบ้านหลังใหม่ ในอัตราดอกเบี้ย 3% ระยะเวลา 5 ปี
      • ปี 2555 ผู้ประกอบการรายใหญ่บุกสร้างโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดมากขึ้น อาทิ ชลบุรี ขอนแก่น นครราชสีมา เชียงใหม่ ภูเก็ต หาดใหญ่ อุดรธานี อุบลราชธานี
  • 2558-2559 รัฐบาลคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ออกโครงการบ้านหลังแรก

    • มาตรการการเงิน – ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ออกมาตรการเพื่อส่งเสริมการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยระยะเวลาการกู้ไม่เกิน 30 ปี และมีกลุ่มเป้าหมาย คือผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท
    • มาตรการการคลัง – การลดค่าธรรมเนียมการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ในกรณีการโอน และ 1% ของมูลค่าที่จำนอง เหลือ 0.01%
    • การยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับรายได้ที่จ่ายไปเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเองเป็นจำนวน 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องเป็นการซื้อครั้งแรกและเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง ผู้ซื้อสามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต่อเนื่องกัน 5 ปี
  • 2561-2562 

    • ปี 2561 ออกมาตรการทางภาษี โดยต้องเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เพื่อเป็นการซื้ออยู่อาศัยจริงในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สามารถนำมาเป็นค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามจำนวนจ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท
    • ไตรมาสแรกของปี 2562 ธปท. กำหนดวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อสินทรัพย์ (LTV) มีอัตราลดลงเหลือ 80% จากเดิมเกณฑ์กำหนดอยู่ที่ 90-95% โดยพุ่งเป้าไปยังกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ สัญญาที่ 2 สัญญาที่ 3 และที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท ทำให้ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น ส่วนกลุ่มบ้านหลังแรกไม่มีผลกระทบ (มีผลตั้งแต่วันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา)

แนวโน้มอสังหาฯ ในทศวรรษต่อไป

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นคือ ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะใจกลางเมือง หากอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่เลื่อนประกาศใช้จากปี 2563 เป็นปี 2564 ซึ่งคาดว่า หลังจากมีการประเมินรอบใหม่อีกครั้ง ราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นจากรอบประเมินก่อนหน้าถึง 10% โดยปัจจุบันราคาประเมินรอบใหม่สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา (สีลม, เพลินจิต, พระราม 1, วิทยุ) ส่วนราคาตลาดจะถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวาอย่างแน่นอน



รูปแบบที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง

  • จะยังคงเป็นคอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาที่ดินค่อนข้างสูง การพัฒนาคอนโดมิเนียมคุ้มกว่าการพัฒนาโครงการรูปแบบอื่น โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า
  • ในปี 2570 ปีสุดท้ายของแผนการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้าทั้งหมด 11 สาย จำนวน 297 สถานี รวมระยะทาง 466.1 กิโลเมตร ดังนั้น จะได้เห็นคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น และคาดว่าจะเริ่มเห็นการพัฒนาโครงการในรูปแบบ มิกซ์ยูส (Mixed-use) และคอนโดมิเนียมแบบ ลีสโฮลด์ (Leasehold) ทั้งเพื่อลดความเสี่ยงและช่วยสร้างผลตอบแทนระยะยาวให้แก่ผู้ประกอบการ
  • ผู้พัฒนาโครงการหลายรายให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีที่ช่วยอำนวยความสะดวกสบายให้แก่ลูกบ้าน โดยมีการนำ ระบบปัญญาประดิษฐ์ (Artificial Intelligence หรือ AI) และแอปพลิเคชันต่างๆ มาเป็นส่วนหนึ่งของการบริการหลังการขาย ซึ่งในอนาคตคาดว่าจะเป็นมาตรฐานของการพัฒนาโครงการ เพื่อตอบโจทย์ในด้านความสะดวกและความปลอดภัยให้แก่กลุ่มคนรุ่นใหม่และสังคมผู้สูงอายุมากขึ้น
  • จากนี้ไปอีก 10 ปี คาดว่าจะได้เห็นภาพการ Joint Venture ระหว่างผู้พัฒนาโครงการหรือภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องมากขึ้น เช่น บริษัทอสังหาฯ กับบริษัทผู้สร้างนวัตกรรม ทั้งที่เป็นบริษัทไทยและบริษัทต่างชาติ ซึ่งมีข้อดีคือ ผู้ซื้อจะได้สินค้าที่มีคุณภาพและได้มาตรฐานระดับสากลมากขึ้น

แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงกว่าการเติบโตของรายได้ ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการออกแบบมาตรการที่จะช่วยให้ผู้ที่ยังไม่มีบ้านเป็นของตัวเองสามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ แต่อย่างไรก็ตาม การคาดการณ์ตัวเลขที่ปรากฏข้างต้น หวังว่าจะช่วยให้คุณ/ผู้บริโภควางแผนการลงทุนในระยะยาวได้ถูกต้อง เหมาะสมกับรายได้และเงินในกระเป๋า


บทความเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เราแนะนำให้อ่านเพื่อรู้ในแง่มุมที่เกี่ยวข้อง

‘รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน’ ขับเคลื่อนดีมานด์อสังหาริมทรัพย์ ส่ง 3 พื้นที่ ‘ศรีราชา แปดริ้ว ระยอง’ บูม

‘เอไอ วิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์’ นวัตกรรมเตือนภัยฟองสบู่ที่คนทำธุรกิจอสังหาฯ ต้องมี

‘เนินสำลี’ แลนด์มาร์กใหม่ในระยองที่ Origin เลือกผลักดันให้เป็นสมาร์ทซิตี้