ปี 2562-2563 แม้บางอุตสาหกรรมจะร่วง แต่ตลาด ‘พื้นที่อุตสาหกรรม’ จะรุ่ง

566

ได้ยินมาหลายเสียงทั้งจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติว่า สนใจลงทุนในประเทศไทยเพราะไทยมีโครงการอีอีซี เมกะโปรเจกต์ที่สร้างประโยชน์ร่วมกัน – เอื้อประโยชน์ระหว่างกันได้อย่างมหาศาล ทั้งในด้านสังคม เศรษฐกิจ คมนาคมขนส่งและโลจิสติกส์ การศึกษา ฯลฯ ขณะเดียวกัน อีอีซียังเป็นโมเดลสำคัญที่จะพลิกโฉมให้เรามีองค์ความรู้ด้านเทคโนโลยี เพิ่มมูลค่าให้สินค้าและบริการด้วยการสร้างสรรค์นวัตกรรมได้ ผ่านความร่วมมือและลงทุนในพื้นที่อุตสาหกรรมต่างๆ ซึ่งจะพาประเทศพ้นจากกับดักรายได้ปานกลางได้ในท้ายที่สุด

ก่อนจะไปดูแนวโน้มตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมในปี 2563 คงต้องย้อนศึกษาข้อมูลและภาพรวมตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมของปีที่แล้วว่ามีการเติบโตหรือไม่ อย่างไร 

ภาพรวมการลงทุนในพื้นที่อุตสาหกรรมและการจัดอันดับ*

หากดูสรุปผลประกอบการในปี 2562 (ต.ค. 2561 – ก.ย. 2562) ของ การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย หรือ กนอ. จาก 59 นิคมอุตสาหกรรม และ 1 ท่าเรืออุตสาหกรรมในพื้นที่ 16 จังหวัดทั่วประเทศ​ พบว่า 

การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย หรือ กนอ. เผยภาพรวมการลงทุนว่า

  • มูลค่าการลงทุนรวมทั้งหมด
    4 ล้านล้านบาท​
  • อัตราการจ้างงานรวม
    499,080 คน​
  • ภาพรวมการลงทุนในปี 2562
    • มูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 30,527.54 ล้านบาท​
    • อัตราการจ้างงาน 5,512 คน​
  • 5 อันดับอุตสาหกรรมที่มีการลงทุนสูงสุด

    1. อุตสาหกรรมเหล็กและผลิตภัณฑ์โลหะ​
    2. อุตสาหกรรมยานยนต์และการขนส่ง​
    3. อุตสาหกรรมยาง พลาสติก และหนังเทียม​
    4. อุตสาหกรรมเครื่องยนต์ เครื่องจักร และอะไหล่​
    5. อุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้า อิเล็กทรอนิกส์ และเครื่องมือวิทยาศาสตร์​
  • 5 อันดับประเทศที่เข้ามาลงทุนมากที่สุด* ตามลำดับ
    1.
    ญี่ปุ่น​
    2. จีน​
    3. ฮ่องกง​
    4. มาเลเซีย​
    5. สหรัฐอเมริกา​ 

เพราะเหตุใดตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมจึงมีแนวโน้มบวก?

ในด้านปัจจัยที่ส่งผลให้พื้นที่อุตสาหกรรมอยู่ในทิศทางบวกในปีที่ผ่านมา ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด บอกว่ามาจาก การผลักดันของภาครัฐ กับ โครงการอีอีซี ที่เริ่มมีความชัดเจน ทั้งในเรื่องของพื้นที่ สิทธิประโยชน์ และความคืบหน้าของโครงการโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งส่งผลให้มีซื้อขายที่ดินในเขตอุตสาหกรรมอย่างต่อเนื่อง จนสามารถกล่าวได้ว่า ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมเติบโตเพราะมี ‘นโยบายภาครัฐ’ เป็นปัจจัยเสริม ทั้งนี้ สามารถแยกการเติบโตตามพื้นที่ได้เป็น

1. พื้นที่อุตสาหกรรมชั้นนำ

ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ล่าวถึงภาพรวมตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมชั้นนำในปัจจุบันว่า ได้แก่ พื้นที่บริเวณตอนเหนือกรุงเทพฯ ตะวันออกของกรุงเทพฯ และบริเวณอีสเทิร์นซีบอร์ด ว่า ที่ดินนิคมอุตสาหกรรมมีการเติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันมีที่ดินพร้อมขายสะสมในนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำทั้งหมดราว 168,000 ไร่ ซึ่งขายไปแล้วกว่า 87% ส่วนราคาขายเฉลี่ยนั้นอยู่ที่ประมาณ 5.7 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละ 9%

รู้หรือไม่…จังหวัดที่มีราคาพื้นที่สูงสุด คือ ชลบุรี
โดยราคาซื้อขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม
สูงสุดอยู่ที่ประมาณ
11 ล้านบาทต่อไร่

2. พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า

ในส่วนของตลาดโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า พื้นที่ที่สำรวจ ได้แก่ บริเวณตอนเหนือของกรุงเทพฯ ตะวันออกกรุงเทพฯ และบริเวณอีสเทิร์นซีบอร์ด พบว่า พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่ามีทั้งสิ้นประมาณ 2.5 ล้านตารางเมตร อัตราเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 77% โดยราคาค่าเช่าของพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปมีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย และราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 205 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน

อย่างไรก็ตาม คาดว่าจำนวนพื้นที่ให้เช่าจะปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยตามทิศทางตลาดและทิศทางในการดำเนินการโครงสร้างพื้นฐานที่เห็นภาพชัดเจนมากขึ้น รวมถึงราคาค่าเช่าที่คาดว่าจะปรับตัวขึ้นเช่นกัน

3. พื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูป

ตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปในนิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มเป็นที่ต้องการมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเติบโตของธุรกิจ E-Commerce ที่ส่งผลให้ ‘ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า’ เติบโตขึ้นอย่างมาก เนื่องจากมีความต้องการใช้พื้นที่คลังสินค้าเพื่อการเก็บ คัดแยก และส่งต่อสินค้าต่างๆ ไปยังผู้บริโภคทั้งในและต่างประเทศเป็นจำนวนมาก

โดยปัจจุบัน จำนวนพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า รวมแล้วอยู่ที่ประมาณ 4 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นราว 2% จากช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อน อีกทั้งยังมีอัตราการเช่าที่ประมาณ 90% และค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 160 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน 

ช่วงปลายปี 2562 ดีลใหญ่จากอาลีบาบามูลค่ากว่า 3 พันล้านบาท สามารถสร้างความคึกคักให้กับตลาดได้เป็นอย่างดี ขณะที่เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติยังคงมีเข้ามาเรื่อยๆ แต่เนื่องจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกในปี 2562 และผลจากเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติในปีที่ผ่านมายังมีไม่มากนัก อีกทั้งยังส่งผลให้บางธุรกิจ โดยเฉพาะภาคการส่งออก ยกตัวอย่าง อุตสาหกรรมยานยนต์ ได้รับผลกระทบอย่างหนัก บางบริษัทตัดสินใจลดกำลังผลิตในไทยลง เนื่องจากต้องแบกรับค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น เช่น มาสด้า ที่ย้ายฐานการผลิตรถบางรุ่นกลับไปยังประเทศญี่ปุ่น

และหากพิจารณาเฉพาะในพื้นที่อีอีซี ‘ญี่ปุ่น’ ยังเป็นเบอร์ 1 ด้านการลงทุน เพราะเป็นชาติที่มีการยื่นขอรับการส่งเสริมในเขตอีอีซีมากที่สุดคือ 167 โครงการ คิดเป็นสัดส่วน 24% ของโครงการลงทุนจากต่างประเทศทั้งหมด ด้วยมูลค่าเงินลงทุนสูงถึง 59,187 ล้านบาท คิดเป็น 29% ของมูลค่าเงินลงทุนรวมจากต่างประเทศที่ยื่นขอรับการส่งเสริมทั้งหมด

จากข้อมูลข้างต้น ธีระวิทย์คาดการณ์เชิงสรุปว่า ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมในปี 2563 ยังคงมีแนวโน้มเป็นบวกจากการผลักดันโครงการอีอีซีของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง รวมถึงความคืบหน้าจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่เริ่มเห็นรูปร่างอย่างชัดเจน แต่อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังต้องจับตามองภาวะเศรษฐกิจโลกอย่างใกล้ชิด รวมถึงค่าเงินบาทที่คาดว่าจะยังคงแข็งค่าต่อไป