ศรีราชา : Little Osaka กับเบื้องหลังอสังหาฯ ขาขึ้น

456

แม้เรื่องอื่นๆ ที่เกิดขึ้นรอบโลกจะไม่ค่อยดีตั้งแต่หลังปีใหม่ แต่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ‘ศรีราชา’ หรือที่หลายคนรู้จักในชื่อ ‘Little Osaka’ กลับมีแนวโน้มที่ดีและค่อนข้างโดดเด่น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม 

เห็นได้ชัดจากผลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ EEC โดยฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งให้ข้อมูลที่น่าสนใจไว้ 2 ทำเล คือ กลุ่มที่อยู่ในทำเลของมหาวิทยาลัยและการท่องเที่ยว ได้แก่ บางแสน ศรีราชา และพัทยา กับ กลุ่มที่อยู่ในทำเลของโรงงาน ได้แก่ ฉะเชิงเทรา สัตหีบ และระยอง ซึ่งต่างก็มีปัจจัยที่เอื้อต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมรัพย์ SALIKA จึงนำมาปรับและย่อยให้เห็นที่มาของแนวโน้มเชิงบวกในพื้นที่ศรีราชาชัดเจนขึ้น ดังนี้
  • นโยบายพัฒนาพื้นที่แบบบูรณาการของภาครัฐ
เนื่องจากภาครัฐดึงเอกชนมาร่วมลงทุนเพื่อหนุนการพัฒนาเศรษฐกิจชุมชน ส่งผลให้ความต้องการอสังหาฯ เติบโตควบคู่กับภาคเศรษฐกิจ จึงทำให้ศรีราชาเป็นทำเลที่น่าสนใจที่สุดเพราะเป็นพื้นที่ที่พร้อมรองรับการเติบโตและมีศักยภาพสูง 
  • เป็นพื้นที่ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรม
เนื่องจากศรีราชาอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง อาทิ นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง โดยสองนิคมฯ นี้มีโรงงานรวมมากกว่า 800 แห่ง ทั้งยังเป็นแหล่งรวมพนักงานและนักธุรกิจต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น กล่าวคือ
    • นิคมฯ อมตะนคร มีโรงงานอุตสาหกรรม 514 โรงงาน เป็นโรงงานสัญชาติญี่ปุ่น 60.46%
    • นิคมฯ ปิ่นทอง มีโรงงานอุตสาหกรรม 307 โรงงาน เป็นโรงงานสัญชาติญี่ปุ่น 74%

ศรีราชา little osaka

  • ศรีราชา หรือที่เรียกว่า Little Osaka ศูนย์รวมของคนญี่ปุ่น
จากสัดส่วนโรงงานสัญชาติญี่ปุ่นที่มีมากกว่าครึ่งทั้งในนิคมฯ อมตะนครและนิคมฯ ปิ่นทอง ส่งผลให้ศรีราชากลายเป็นศูนย์รวมของชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในไทยและอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นในพื้นที่นี้รวมกว่า 8,000 คน กอปรกับพื้นที่ศรีราชาเป็นเมืองท่าที่มีทั้งวิวทะเลและภูเขา ชาวญี่ปุ่นจึงนิยมอาศัยอยู่ในพื้นที่ดังกล่าวจนทำให้ ศรีราชา ได้รับการขนานนามว่าเป็น “Little Osaka” 
  • มีสถานศึกษาชื่อดังหนุนตลาดคอนโดมิเนียมอีกทาง
ตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมในศรีราชาคือ กลุ่มราคา 3.00-5.99 ล้านบาท ซึ่งเหลือขายน้อยเนื่องจากมีนักศึกษาใหม่เข้ามาเรียนในมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ศรีราชา ทุกปี ผู้ปกครองจึงลงทุนด้านอสังหาฯ เพื่อให้บุตรหลานอยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในศรีราชาค่อนข้างโดดเด่นและเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง 

ระยะเวลาการขายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมในโซนนี้อยู่ที่ 2.97 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน และคาดว่าจะขายหมดในราว 16 เดือน โดยระดับราคาที่เสนอขายอยู่ที่ 3.5 – 6 ล้านบาท และ 6 – 15 ล้านบาท ตอบโจทย์นักธุรกิจชาวต่างชาติที่มาทำงานในโรงงานในพื้นที่ EEC รวมถึงกลุ่มพนักงานชาวไทย และกลุ่มผู้ปกครองที่ซื้อให้บุตรหลานมาศึกษาเล่าเรียนและอยู่อาศัย

  • มาตรการ LTV ที่ประกาศใช้ใหม่
LTV (Loan to value) เป็นมาตรการที่ออกมาและมีการปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย ซึ่งส่งผลดีต่อเรียลดีมานด์กระตุ้นยอดซื้อ โดยเฉพาะบ้านหลังแรก 
สำหรับการปรับปรุงเกณฑ์ LTV นั้น พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ประเมินว่า จะช่วยให้ผู้ที่ซื้อบ้านได้ประโยชน์โดยตรง โดยเฉพาะบ้านหลังแรกที่นอกจากจะสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าบ้านแล้ว ยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง ซึ่งน่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้ ส่วนบ้านหลังแรกที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีการปรับปรุงเรื่องการวางดาวน์ 10% จากเดิม 20% ก็น่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนได้ดีขึ้นเช่นกัน

LTV_มาตรการ_ปรับใหม่
Source : www.bot.or.th

แต่สำหรับบ้านหลังที่สองนั้น พลัสฯ มองว่า ปัจจุบันบ้านหลังที่สองเป็นกลุ่ม Real Demand ค่อนข้างสูง หากรัฐสามารถปรับเงื่อนไขให้เหมือนบ้านหลังแรกได้จะสามารถปลดล็อคสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ

ที่อยู่อาศัยในโซนศรีราชา ณ ต้นปี 2562

รวมแล้วมีทั้งสิ้น 7,072 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 17,721 ล้านบาท ซึ่ง คอนโดมิเนียม มีสัดส่วนมากเป็นอันดับหนึ่ง หรือคิดเป็น 49% ของที่อยู่อาศัยโดยรวม และมีการเสนอขายอยู่ที่ 3,470 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 10,059 ล้านบาท (ลดลงจากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ระบายโครงการเก่า)

PLUS infographic_EEC_TH ศรีราชา little osaka
สุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า
“เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นทำเลที่น่าจับตามอง เพราะเป็นพื้นที่ที่มีทั้งโรงงานอุตสาหกรรม แหล่งท่องเที่ยว และสถาบันการศึกษาชั้นนำ มีประชากรรวมทั้งหมดใน EEC 3.4 ล้านคน ซึ่งภายหลังการเปิด EEC ในช่วงกว่า 5 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดโรงงานอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น ทำให้มีทั้งแรงงานในประเทศและต่างประเทศเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง” 
สุวรรณี มหณรงค์ชัย ศรีราชา little osaka
สุวรรณี มหณรงค์ชัย
และยังย้ำประเด็นที่เอื้อต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ จากนโยบายภาครัฐว่า “เมื่อต้นปี 2563 รัฐบาลได้กำหนดนโยบายในการพัฒนาเศรษฐกิจชุมชน ลดผู้มีรายได้น้อยให้หมดไปภายใน 3 ปี ด้วยการบูรณาการการลงทุนในพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ ผลักดันงบการลงทุนและดึงภาคเอกชนร่วมลงทุนอย่างเต็มตัว จึงทำให้พื้นที่ EEC มีโอกาสที่จะเป็นทำเลศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัย เติบโตคู่กับการผลักดันเศรษฐกิจอย่างน่าสนใจ” 
นอกจากนี้ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ยังเผยปัจจัยเสริมอื่นๆ ที่ล้วนเป็นโอกาสในการขยายตัวของอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ดังนี้
  • นโยบายพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 และ 4 จะส่งผลให้ศรีราชาเป็นพื้นที่ติดต่อค้าขายที่สำคัญและคึกคักอย่างยิ่งในอนาคต
  • บมจ.ไทยออยล์ ต่อสัญญาเช่าที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการพลังงานสะอาดไปอีก 30 ปี เนื่องจาก บมจ.ไทยออยล์มีพนักงานถึง 1,200 คน ซึ่งล้วนแต่เป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง จึงคาดการณ์ว่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ อีกทางหนึ่ง 
  • จำนวนนิสิตใหม่ของมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ศรีราชา ปี 2560 เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ในอัตรา 7.5% ความต้องการด้านอสังหาฯ ก็จะเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
ทั้งนี้ ทำเลที่ผู้ซื้อให้ความสนใจจากการสำรวจของพลัสฯ พบว่า จะอยู่บนเส้นถนนสุขุมวิท บริเวณมหาวิทยาลัยเกษตร-ศรีราชา หรือบริเวณโรงงานไทยออยล์ เพราะสะดวกในการเดินทาง โดยมีโครงการที่เปิดขายมากกว่า 10 โครงการ และมีหลายระดับราคาอีกด้วย

พื้นที่ศรีราชาฮอตแค่ไหน แนะนำให้อ่านเพิ่มจากบทความเหล่านี้

เมื่อถนนทุกสายมุ่งสู่ภาคตะวันออก แนะเจ้าของธุรกิจปรับโมเดลตอบโจทย์ผู้อาศัย ตาม ‘ทิศทางอสังหาฯ EEC ปี 2563’

‘รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน’ ขับเคลื่อนดีมานด์อสังหาริมทรัพย์ ส่ง 3 พื้นที่ ‘ศรีราชา แปดริ้ว ระยอง’ บูม

กระแสลงทุนหนุนราคาที่ดิน อีอีซี ฮอตทันตาเห็น ชวนไปส่อง TOP 5 ย่านไหนแพงสุด?