เปิดใจฟัง ‘มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ’ ชี้ ‘ปลดล็อกต่างชาติซื้อที่ดิน ถือวีซ่ายาว’ มีผลดีต่อธุรกิจอสังหาฯไทยอย่างไร?

เนื่องด้วยผลกระทบของการแพร่ระบาดของวิกฤตโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลให้ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องต้องพยายามหามาตรการส่งเสริมการลงทุนหลากหลายรูปแบบ เพื่อมากระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจในทุกด้าน หนึ่งในนั้น คือ การเตรียมมาตรการเพื่อมากระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการปลดล็อค ขยายเพดาน ให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้เกินร้อยละ 49 ตลอดจนให้สิทธิ์เพิ่มในการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรเพื่อให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทย 

ต่อประเด็นนี้ ได้ก่อให้เกิดข้อสงสัยรวมถึงคำวิพากษ์วิจารณ์ไม่น้อย ในทางว่าผลลัพธ์ของการออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นี้ จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจไทยจริงหรือ มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี ได้มาให้สัมภาษณ์และให้มุมมองต่อประเด็นนี้ไว้ในรายการ EEC Focus ที่นำเสนอทาง TNN Online อย่างน่าสนใจ

“ต้องยอมรับว่า การออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในทิศทางนี้ นับเป็นประเด็นอ่อนไหว แต่ขณะเดียวกัน มองว่าเป็นโอกาสในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจอย่างมีนัย เพราะนอกจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่ก็มีการจับจ่ายใช้สอย เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในภาคธุรกิจไทย ซึ่งมาตรการนี้ก็ไม่จำเป็นต้องดำเนินไปตลอด หากการฟื้นฟูเศรษฐกิจอยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจแล้ว ก็สามารถหยุดดำเนินการได้ เช่นเดียวกับนานาประเทศที่เคยใช้มาตรการนี้มาก่อน อย่างประเทศออสเตรเลีย เป็นต้น”

‘ปลดล็อกต่างชาติซื้อที่ดิน ถือวีซ่ายาว’ ดีต่อประเทศไทยจริงหรือ?

การปลดล็อกให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดิน ถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ ดังที่กล่าวถึงในการรายงานข่าวนั้น หลายฝ่ายอาจมองว่าเป็นการเปิดประตูให้นักลงทุนต่างชาติค่อยเข้ามา “ยึดประเทศ” เราหรือเปล่า?

ต่อประเด็นนี้ มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และ ประธานกรรมการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ผู้มีประสบการณ์มาอย่างโชกโชนในสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยได้บุกเบิกพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาแล้ว กว่า 27 ปี ประกอบด้วยโครงการแนวราบถึง 70 โครงการ ได้ให้สัมภาษณ์ไว้ว่า

“ถ้าเปรียบการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติมาถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเรา ก็เหมือนกับการที่เราส่งออกสินค้าไป แค่สินค้าที่เราส่งออกนั้น ไม่ได้ไปต่างประเทศ และแน่นอนว่า ถ้าคนต่างชาตินั้นมีที่กินมีที่อยู่อาศัยในไทย ก็ต้องเดินทางไปมาหาสู่ระหว่างประเทศแม่กับประเทศไทย ยกตัวอย่าง นักธุรกิจชาวจีน ที่มีอัตราการเติบโตของธุรกิจอย่างต่อเนื่อง อย่างในปีนี้ แม้เกิดวิกฤตโควิด ยังคาดว่า เศรษฐกิจจีนจะโตได้ถึง 9 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งอยู่ในอัตราที่สูงมาก และเมื่อเขามีอสังหาริมทรัพย์ในไทย นั่นหมายความว่าก็ต้องมีการเดินทางเข้ามาจับจ่ายหรือลงทุนในไทยอย่างแน่นอน”

“อย่างไรก็ดี ในตอนนี้อีกประเด็นหนึ่งที่เรากำลังขบคิดกัน นั่นคือ จะหาอะไรมาเป็นเครื่องผลักดัน จีดีพี (GDP) ซึ่งหนึ่งในคำตอบที่คู่ควร คือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะเมืองไทยเป็นเมืองที่น่าอยู่ ชาวต่างชาติทั่วโลกก็อยากมาอยู่ในประเทศเรา และมูลค่าของภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ที่เกิดวิกฤตโรคระบาด ก็ยังมีอัตราการเติบโตเดือนหนึ่งไม่ต่ำกว่า ห้าหมื่นถึงเจ็ดหมื่นล้าน ดังนั้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงมีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศได้อย่างมีนัยสำคัญ”

“เพราะในส่วนของ “รายจ่าย” ของนักลงทุนที่เข้ามาซื้อบ้าน ที่ดิน ในไทย จะจ่ายไปกับอุตสาหกรรมครัวเรือน ลงไปในระบบครอบครัวโดยตรง ซึ่งแตกต่างกับอุตสาหกรรมการผลิต ผลลัพธ์ที่ได้กลับมาจะได้ในเชิงแรงงาน สัดส่วนที่จะได้คือ 20 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการส่งออก และมีความอ่อนไหวตรงที่ถ้ามีการผิดโรงงานหรือย้ายฐานการผลิต เราไม่มีฐานอุตสาหกรรมของเราเลย ทำให้ภาคส่วนนี้มีความเสี่ยงที่จะล่มสลายได้”

“อย่างช่วงที่ผ่านมา โรงงานที่ชลบุรี ถูกปิดไปหลายโรง รายได้ที่เคยได้อยู่กลับเป็นศูนย์ ถ้าซื้อบ้านไว้ ก็ไม่มีเงินผ่อนบ้าน ในอีกทางหนึ่ง ปัญหาของประเทศไทยที่เห็นได้ชัด คือ เราพึ่งพาภาคการส่งออกมากเกินไป ร่วม 70 เปอร์เซ็นต์ ของรายได้ อย่างในประเทศจีน ได้รายได้จากภาคครัวเรือน ไปจนถึง เอสเอ็มอี ถึง 70 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งนี่สะท้อนให้เห็นถึงความยั่งยืนของโครงสร้างจีดีพีของประเทศนั้น”

“ดังนั้น ด้วยเหตุผลในหลากหลายองค์ประกอบ การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติมาซื้ออสังหาฯในไทย ถือเป็นเป็นปัจจัยเสริมที่ช่วยให้ประเทศไทยฟื้นฟูเศรษฐกิจได้ในระยะยาว”

“แต่อย่างไรก็ดี ถ้าจะวิเคราะห์ในประเด็นเรื่องความเสี่ยง ขอยกตัวอย่าง ในประเทศออสเตรเลีย ที่ก่อนหน้านี้เปิดให้ชาวจีนเข้าไปซื้ออสังหาฯในประเทศค่อนข้างมาก แต่พอถึงจุดหนึ่งแล้ว ทางการออสเตรเลียเห็นว่ามีการถือครองพื้นที่ในประเทศมากเกินไปแล้ว ก็ประกาศหยุดมาตรการนี้ได้ทันที ดังนั้นสำหรับประเทศไทย ผมมีความคิดเห็นว่า น่าจะลองทำและดูปฏิกริยาจากการดำเนินการแล้วค่อยมาตัดสินว่าเป็นอย่างไร”

นอกจาก ประเทศออสเตรเลียแล้ว ในประเทศที่อยู่ในภูมิภาคเดียวกันกับไทยอย่างมาเลเซีย ก็ได้มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในทำนองนี้ด้วย และก็ได้รับผลตอบกลับที่น่าพึงพอใจ

นั่นคือ โครงการ Malaysia My Second home ที่ให้วีซ่าชาวต่างประเทศที่มีศักยภาพมาลงทุนในประเทศนานถึง 10 ปี และสามารถต่ออายุได้ ถ้าเข้าหลักเกณฑ์ต่อไปนี้

• เป็นผู้มีสินทรัพย์สภาพคล่องสูง

• มีเงินฝากในธนาคารมาเลเซีย 3 แสนริงกิต ขึ้นไป (หรือประมาณสองล้านสี่แสนบาท) หลังฝากเงินครบ 1 ปี สามารถถอนเงินได้ไม่เกิน 1.5 แสนริงกิต (หรือ หนึ่งล้านสองแสนบาท) เพื่อใช้ซื้อที่อยู่อาศัย ประกันสุขภาพ จ่ายค่าเล่าเรียนบุตร โดยต้องคงเงินฝากส่วนที่เหลือไว้ในบัญชี ตลอดระยะเวลาที่ได้รับวีซ่าระยะยาว

มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ชี้ข้อดี การปลดล็อกต่างชาติซื้อที่ดินในไทย แก้ปัญหาซื้อขายผ่านตัวแทนผิดกฎหมายได้

นอกจากนั้น อีกหนึ่งเหตุผลที่ คุณมีศักดิ์ ได้ชี้ให้เห็นซึ่งเป็นข้อดีของการปลดล็อกให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้ นั่นคือ การป้องกันการซื้อขายผ่านตัวแทน หรือ Nominee หรือการซื้อขายใต้โต๊ะ ซึ่งผิดกฎหมาย ได้

“ถ้ามองในภาคอสังหาฯของประเทศที่มีระบบเศรษฐกิจพอๆกับประเทศไทย หรือสูงกว่าไม่มาก ก็ล้วนเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาในประเทศได้ และถ้าพิจารณาการซื้ออสังหาฯตามกฎหมายในแบบอาคารชุด ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อขายอสังหาฯในประเทศได้ 49 เปอร์เซ็นต์ ที่ออกมาตั้งแต่ปี 2540 ซึ่งเราเกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง ตอนนั้นเราได้เม็ดเงินเข้ามาในประเทศพอสมควร”

“แต่ถ้าวิเคราะห์สถานการณ์ในตอนนี้ ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนมีความต้องการบ้านแนวราบสูง เพราะสำหรับคนจีน คำว่าบ้านที่คุ้นเคย ก็คือ คอนโดและอพาร์ทเมนต์ ซึ่งถ้าใครมีบ่านติดที่ดิน นั่นคือสุดยอดสำหรับเขา และที่ผ่านมาในหลายพื้นที่ อย่างในพื้นที่ชลบุรีที่ผมเป็น นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฯ นี้ ก็มีการขายในแบบใต้โต๊ะ หรือจัดตั้ง Nominee ขึ้นมา ซึ่งตอนนี้ก็ยังขายกันได้อยู่”

“ดังนั้น การปิดกั้นการซื้อหาอสังหาฯนั้น ก็ย่อมมีโอกาสที่จะนำไปสู่การซื้อขายอสังหาฯใต้โต๊ะ เพราะฉะนั้น การทำให้การซื้อขายอสังหาฯของคนต่างชาติเป็นเรื่องที่ถูกต้องและได้รับการควบคุมโดยกฎหมาย ก็ย่อมเป็นโซลูชันที่ดีกว่าแน่นอน”

นอกจากนั้น คุณมีศักดิ์ ยังได้หยิบยกประเด็ฯที่มีโรงงานของชาวต่างชาติ ต้องการเข้ามาลงทุนในอีอีซี แต่ติดปัญหาไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยให้กับพนักงานได้ ปัญหานี้สะท้อนถึงอุปสรรคของการพัฒนาเศรษฐกิจในปัจจุบัน

“ยกตัวอย่าง โรงงานจากประเทศจีน ที่จะมาลงทุนในเขตพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริม แต่ติดขัดที่อยากซื้อที่พักให้พนักงานเป็นทาวน์เฮาส์ แต่ไม่สามารถซื้อได้ กรณีนี้ ก็ต้องไปจัดตั้งบริษัทที่เป็น Nominee ขึ้นเพื่อทำสัญญาด้านนี้ นี่เป็นจุดบอดของกฎหมายที่เราไปเขียนผูกขาดตัวเองไว้ นำมาสู่ประเด็นที่เรามักถกเถียงกันในวงการอสังหาริมทรัพย์ว่า เราจำเป็นต้องแก้กฎหมายที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในหลายเรื่องมาก เพื่อให้เอื้อและสอดรับการมาตรการส่งเสริมการลงทุนที่จะเกิดขึ้น”

ทั้งนี้ การแก้กฎหมายที่เกิดขึ้น และเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยและนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น โดยมีแนวทางการแก้กฎหมายใหม่ คือ

• ขยายเพดาน ให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ร้อยละ 70-80 เปอร์เซ็นต์

• ชาวต่างชาติซื้อบ้านเดี่ยวเพื่ออยู่อาศัยโครงการบ้านจัดสรร 10-15 ล้านบาทขึ้นไป ไม่เกินร้อยละ 49 ของโครงการ

• ขยายให้ชาวต่างชาติเช่าได้สูงสุด 50 ปี + 40 ปี

ในบทสรุปของการให้สัมภาษณ์ของ คุณมีศักดิ์ ในรายการ EEC Focus ตอนนี้ ยังได้ระบุว่า อีกหนึ่งผลประโยชน์ทางอ้อมในการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติที่มีศักยภาพในการลงทุนสูงเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไทย นั่นคือ การที่บุคลลากรไทยจะได้รับโอกาสในการเรียนรู้ Knowhow จากการถ่ายทอดของ นักธุรกิจต่างชาติที่มีประสบการณ์เหล่านี้ ซึ่งสามารถเพิ่มโอกาสในการจ้างงานได้อย่างมีนัยสำคัญ

อ่านมุมมองของเหล่าผู้รู้ต่อหลากหลายประเด็นที่อยู๋ในกระแส

อาลัย ‘อาจารย์โกร่ง ดร.วีระพงศ์ รามางกูร’ คำแนะนำสุดท้าย วิธีข้ามกับดักรายได้ปานกลางของประเทศไทย

Short course ปฏิรูปการศึกษาไทย ปูทางสู่โลกยุคใหม่ ในมุมมอง ศาสตราจารย์พิเศษ ดร.สุรเกียรติ์ เสถียรไทย

‘กิตติรัตน์ ปิติพานิช’ กับภารกิจนำ ทีเคพาร์ค Upskill คนไทยก้าวทันสังคมโลก